地方政府妄想推動
，開發商扎堆熱炒
，零售商起勁分羹
。這使得在成都、杭州、昆明、武漢、長沙、石家莊等眾多二三線都會中
，都會綜合體都正在“批量生產”中
，而其勢頭甚將逾越一線都會……

更值得注重的是
，一直以租賃物業拓展的零售商也正將競爭的新砝碼押在這上面
。

“連一直專注住宅開發的萬科都加入了戰團
，各人都不是傻子
，誰都不會容易收兵
。”在記者質疑都會綜合體能有多大市場時
，深圳新摩爾商業治理有限公司副總司理熊杰云云回覆
。

而事實上
，許多零售商也已經瞄上了這塊“蛋糕”
。　　

豪賭商業綜合體

2010年10月末
，福州金山“公園道一號”
，永輝首度試水都會綜合體
。“由于商業面積較小
，我們也執僨在實驗階段”
，雖然新項目運作順遂
，永輝集團董事長助理翁?；緣幕壩錮鏌廊煌賦魴┬淼偷?。

而就在金山“公園道一號”周圍的浦上大道上
，倉山萬達廣場、紅星美凱龍商業廣場、樂都匯購物廣場等三大都會綜合體項目正在熱火朝天地建設中
。

據相識
，現在僅在福州妄想和在建的都會綜合體項目就已達16個
，杭州在建的100個都會綜合體中已完成41個
，成都在建或已立項的都會綜合體也已凌駕66個
，近兩年內將完工
，昆明開發妄想的都會綜合體項目達12個……零售商的身影也不乏其中
。

“關于古板零售商來說
，目今都會綜合體的開發熱絕對是一個重大的誘惑
。”深圳新摩爾商業治理公司招商運營副總司理熊杰體現
。

關于零售商運作都會綜合體升溫這一征象
，翁?；蘊逑?，多年來零售商太過依賴租賃物業的方法拓展在許多方面均受制于物業開發商
，而有實力的零售商通過自己開發商業綜合體的模式可以在選址、招商、運作等方面擁有更多的自主權
。

“商業終端資源往往掌握在零售商手里
，加上零售企業對商業運營的先天優勢
，促使零售商能夠在獲取房地產開發利潤的同時獲取優勢的項目
；而都會綜合體往往制作在都會的商業中心
，其開發利潤豐富
，這使得零售商市場競爭力更強
。”熊杰以為
。

緣故原由、門檻與危害

不可忽視的是
，在古板連鎖零售市場競爭加劇的情形下
，一些實力派零售商正將眼光由四處尋找物業轉向都會商業綜合體的開發
，可是有能力涉足、開發、運作商業地產的零售商還只是少數
。

不做“商人”而要做“田主”的零售商緣何對投入大、危害高的都會商業綜合體項目爆發興趣了呢？

對此
，北京東方國泰商業照料機構總司理李沐天剖析以為：“一些有實力的零售商之以是涉足商業地產開發
，一方面是由于現在合適的商業物業獲取越來越難、行業選址競爭加劇
，同時房地產開發企業對商業物業租金要求也越來越高
。

而另一方面
，房地產開發利潤對零售商的誘惑也越來越大
，在目今純粹的房地產開發企業在樂成運營都會綜合體方面也越來越辛苦
；地方政府方面的因素也不可忽視
，為了提升都會形象
，一些地方政府起勁推動批量興建商業綜合體的征象加劇
，這在客觀上刺激了一些零售商的神經
。”

商業綜合體磨練的是零售商多業態運作能力
，萬達廣場之以是能夠迅速結構天下市場
，除了其迎合了地方政府對都會綜合體的妄想需求外
，更主要的就是其強盛的商業招商、以及其戰略相助同伴系統支持
，而古板零售商往往在這方面沒有足夠的實力
。“物業治理關于零售商也是一個不小的挑戰
，履歷的缺乏往往使得零售商沒有涉足開發綜合體的底氣
。” 對此
，翁?；員澩锪俗約旱目捶?。

資金方面是最大的問題
，熊杰告訴記者：“現在來看
，涉足商業綜合體只是個別的零售商可以做到
，運作都會綜合體的第一道檻即是資金
，一個都會商業綜合體投資動輒需要幾十億元的資金
。”

以其正在武漢運作的都會綜合體為例
，熊杰給記者算了筆賬
，這個規模40萬平方米的項目
，就需要投資近20億元
，而要用這筆資金去租賃物業的話
，最少能夠先期快速拓展出50家大賣場
，這一投入數字關于絕大大都零售商來講
，生怕拿出所有家底來都很難湊夠
。

“巨額資金投入、拿禁絕綜合體市場定位、缺乏商業零售資源整合能力、物業謀劃治理能力等都會成為阻礙零售商介入都會綜合體的門檻
，可是對一些有實力的零售商來講
，這也是一次提升市場競爭力的好時機
。”李沐天對此體現審慎一定
。

豪布斯卡都會綜合體研究院院長胡冰說
，“按商業生長思緒
，城區先是有人住
，后有工業
，再有寫字樓
，再有商業
。而現在地方政府在新區妄想都會綜合體恰是反過來行之
。先建綜合體
，先有商業
，再作育人氣
。”只管違反商業開發順序
，但地方政府看重的是政績顯著
。但云云一來
，許多商業先行的都會綜合體在長時間內都堪稱是外表氣焰恢弘
，內在實質卻是人氣冷清、謀劃陰晦的“冰城”
。

誰的新藍海?

“都會綜合體是一劑漂亮的毒藥”
，一位恒久從事商業地產運作的業內人士以為
，零售商介入之后有可能會舍本逐末
，追逐房地產開發暴利無疑會降低零售謀劃自己的能力
；另外
，也并不是每一個都會都需要都會綜合體
，“整體狂歡”式的一擁而上一定會對都會舊有的商業文化、都會文化、都會合理的商業結構等造成破損
，政府應該憑證市場的現真相形合理生長妄想都會綜合體
，而不是僅僅追求所謂的都會昌盛
。

“客觀的市場情形將最終決議都會綜合體建設各方受益
，作為涉足其中的零售商來講
，只有憑證企業自身情形
，自動使用政府推動都會綜合體妄想建設的機緣
，而不是盲從
，飾演為他人做嫁衣的角色
。”李沐天更多地是從零售商角度來思量問題
。

天下工商聯房地產商談判業不動產專業委員會主任朱凌波坦言
，利益上一舉多得是各級都會政府在助推都會綜合體上趨之若鶩的緣故原由
。“都會綜合體與地方都會經濟、位置和人均GDP、第三工業相關
，但地方政府將之用歪了
，盲目地一擁而上
，這樣雖然可以給都會妄想建設帶來新的機緣
，但卻是建設在投資者危害加大的基礎上的
。”

面臨貌似碩大的市場
，古板地產商的簇擁而至、少數零售商的起勁加入
，都會綜合體似乎成為地產救市、零售多元的新藍海
。而關于絕大大都零售商來講
，在這樣重大的資源投入眼前
，沒有哪一家能夠真正輸得起
。

（泉源：中華相助時報·超市周刊 劉朝龍）